Seit Inkrafttreten der großen Mietrechtsreform am 01.09.2001 und den nachfolgenden Gesetzesänderungen haben sich viele Dinge geändert, die für Mieter und Vermieter gleichermaßen von Bedeutung sind. Hinzugetreten sind Urteile, die noch weiter gehende Änderungen mit sich bringen. Wir wollen hier nun einige Problemfelder darstellen, die sich in der Praxis als zunehmend relevant herausgestellt haben.

Nach einer ganz aktuellen Entscheidung des BGH hat der Mieter keinen Rechtsanspruch auf Übersendung von Kopien der einzelnen Belege einer Nebenkostenabrechnung. Der Mieter hat nur das Recht auf Einsichtnahme in die Originalbelege beim Vermieter, es sei denn, dies stellt eine übermäßige Härte für den Mieter dar (sehr weite Anreise, Behinderung etc.). Damit ist die uneinheitliche Rechtssprechung auf diesem Gebiet zunächst beseitigt. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich diese Entscheidung in der Praxis auswirkt. Nach Auffassung des Unterzeichners besteht jedoch die Möglichkeit, vor Ort Abschriften von Belegen zu fertigen oder Fotos zu machen, da ansonsten eine Überprüfung schwer oder unmöglich ist.

Ein weiterer Dauerbrenner sind Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen in den Mietverträgen. In den letzten Jahren wurde eine Vielzahl von solchen Renovierungsbestimmungen in Formularverträgen von den Gerichten für nichtig erklärt. Dies hat in der Praxis weitreichende Folgen, da in diesem Fall (wie auch im Falle des Fehlens einer Vereinbarung darüber) der Mieter in aller Regel überhaupt nicht renovieren muss. Ob eine Renovierungsvereinbarung wirksam vereinbart wurde, hängt vom Einzelfall ab, da eine Vielzahl von Formularverträgen von den verschiedensten Anbietern und Interessenverbänden im Umlauf sind. Als Faustregel gilt, dass Vereinbarungen, die eine feste und starre Renovierungsvereinbarung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung vorsehen, unwirksam sein dürften.

Nach einer Neueren Entscheidung des BGH aus dem April 2006 ist im Fall von Starren Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auch die damit verbundene Abgeltungsklausel in Mietverträgen unwirksam. Dabei handelt es um eine Vereinbarung in Mietverträgen, wonach der Vermieter vom Mieter anteilig einen Ersatz in Geld verlangen kann, wenn dieser nicht den Nachweis erbringen kann, dass kurz vor Auszug renoviert wurde. Bei Vorliegen von starren Renovierungsklauseln ist daher auch diese Klausel unwirksam. Im Ergebnis führt dies in der Regel dazu, dass der Mieter bei Auszug weder renovieren muß noch Geldersatz leisten muß.

Der Ratschlag kann daher nur lauten, den Vertrag vom Rechtsanwalt/-anwältin überprüfen zu lassen und keine alten Formularverträge zu verwenden.

Die Kündigung von Zeitmietverträgen ist ein immer wieder auftretendes Problem: Zeitmietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, bestehen nach wie vor fort. Aufgrund der Kompliziertheit der Materie, ob die Kündigungsfristen wirksam sind und wann gekündigt werden kann, empfiehlt es sich, im Fall einer beabsichtigten Kündigung den Rat eines Rechtsanwaltes/ ‑anwältin einzuholen, um nicht wertvolle Zeit zu verlieren.

Beim Abschluss von neuen Zeitmietverträgen nach dem 01.09. 2001 ist für den Vermieter darauf zu achten, dass im Gegensatz zu früher nur noch folgende Befristungsgründe möglich sind:

• Eigenbedarf
• Sanierung, Abriss oder Umbau, sodass die Wohnung nicht mehr bewohnt werden kann
• Künftige Vermietung an einen Mitarbeiter (bsp. Hausmeister oder Pflegekraft)

Wichtig ist, dass einer der drei Befristungsgründe im Mietvertrag benannt ist. Es empfiehlt sich, in einem Vertragsanhang den Befristungsgrund zu erläutern, um spätere Streitereien auszuschließen.

Wem dies zu kompliziert ist, für den besteht die Möglichkeit, im Formularvertrag einen Kündigungsverzicht für beide Parteien zu vereinbaren. Dieser beidseitige Kündigungsverzicht darf nach einer Entscheidung des BGH nicht länger als 4 Jahre gelten.

Ein weiteres, in der Beratungspraxis immer wieder auftauchendes Problem im Mietrecht sind die Kündigungsfristen von Mietern. Aufgrund einer Gesetzesklarstellung ergibt sich nunmehr im Groben das folgende Bild:

Bei Mietvertragsabschluss nach dem 01.09.2001 gilt immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten für Mieter.

Für Mietverträge, deren Abschluss vor dem 01.09.2001 lag, liegt der Fall unter Umständen anders: Steht keine Regelung im Mietvertrag, so gilt für Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Steht im Mietvertrag, dass jeweils die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, so ist die Kündigungsfrist für Mieter zur Zeit ebenfalls drei Monate.

Bei alten Mietverträgen jedoch, die bestimmte Kündigungsfristen nennen, wird die Angelegenheit komplizierter. In diesem Fall sollten Sie den Rat eines Rechtsanwaltes/-anwältin einholen.

Zum Abschluss ist darauf hinzuweisen, dass das Mietrecht wie kaum ein anderes Rechtsgebiet dem ständigen Einfluss der Gerichte unterliegt und sich daher ständig Neuerungen und Änderungen ergeben. Die vorangestellten Ausführungen können daher im Rahmen der Mandanteninfo nicht den Anspruch auf Vollständigkeit erheben. Änderungen sind jederzeit möglich. Sofern geringste Zweifel bestehen, empfiehlt sich daher, den Rat eines Rechtsanwaltes/-anwältin einzuholen. Dies kann im Ergebnis bares Geld sparen.

Rechtsanwalt Christoph Brum

Stand: 1.7.2007