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Baumängel

Mängel am Bau gehören für den juristischen Laien für gewöhnlich zu den ärgerlichsten und einschneidendsten rechtlichen Problemen im Laufe des Lebens. Dabei ist es gleichgültig, ob man das Objekt von einem Bauträger erwirbt (Haus oder Eigentumswohnung) oder es von einem Generalwerkunternehmer bauen lässt. Die Fehler, die dem im Baurecht nicht Erfahrenen unterlaufen, sind oftmals die gleichen, mit zum Teil gravierenden Folgen. Daher wollen wir für Sie einige der wichtigen Punkte erörtern.

Abnahme

Zunächst sollte am Ende eines Bauprojekts die Abnahme stehen. Die Abnahme sollte immer schriftlich zwischen Bauherr und Vertragspartner in einem Protokoll festgehalten werden. Achten Sie darauf, dass sämtliche Ihrer Meinung nach bestehenden Mängel in das Protokoll aufgenommen werden, da Ihnen für später geltend gemachte Mängel für gewöhnlich die Beweislast obliegt.

Vereinbaren Sie klar und schriftlich mit dem Vertragspartner, dass er die Mängel anerkennt und bis wann er sich verpflichtet, diese zu beheben. Gegebenenfalls können Sie – je nach Vertragsgestaltung – die Zahlung der Schlussrate oder eines Teils davon bis zur Erledigung zurückhalten. Scheitert eine Einigung an dieser Stelle, so ist es bereits jetzt angezeigt, einen fachkundigen Rechtsbeistand hinzuzuziehen.

Bedenken Sie, dass beim Setzen von Fristen zur Mängelbeseitigung in Verbindung mit dem Hinweis, danach die Werkleistung nicht mehr anzunehmen, der Weg zu einer erzwungenen Vertragserfüllung durch den Werkunternehmer verbaut ist.

Eine solche Vorgehensweise empfiehlt sich dann, wenn man gar nicht möchte, dass der Werkunternehmer weiterhin tätig wird, sondern von ihm lieber die Kosten für die Mangelbeseitigung oder Schadensersatz haben möchte.

Verjährung

Eines der zentralen Probleme im Baurecht ist die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen (das heißt, nach einer bestimmten Zeit kann man seine Ansprüche gegen den Vertragspartner nicht mehr durchsetzen). Die Verjährung der Ansprüche beginnt ab Abnahme des Bauwerkes und läuft in der Regel zwischen zwei und maximal fünf Jahren. Welche Zeit der Verjährung anzuwenden ist, hängt vom jeweiligen Vertrag ab und welche Rechtsnormen dem Vertrag zugrunde liegen: VOB oder BGB. Dies ist von einem Rechtsanwalt/-anwältin für den Einzelfall zu prüfen.

Entgegen der allgemein verbreiteten Ansicht führt das Anzeigen von Mängeln oder die Fristsetzung im Regelfall nicht zur Unterbrechung der Verjährung. Grundsätzlich wird der Ablauf der Verjährung nur durch Klage oder ein Selbständiges Beweisverfahren bei Gericht unterbrochen. Ausnahme ist, wenn zwischen den Parteien Verhandlungen über die Beseitigung der Mängel laufen. Da dies im Einzelnen jedoch nur unter engen Voraussetzungen anerkannt wird und in der Praxis vor Gericht nur schwer nachzuweisen ist, sollte man sich hierauf ohne rechtliche Beratung nicht verlassen. Bei Verhandlungen und drohendem Verjährungseintritt besteht immerhin die Möglichkeit, den Vertragspartner für eine bestimmte Zeit schriftlich zum Verzicht auf die Einrede der Verjährung zu bewegen. (Es gibt noch weitere Möglichkeiten der Verjährungsunterbrechung, deren Erläuterung jedoch diesen Rahmen sprengen würden.)

Privatgutachten und Selbständiges Beweisverfahren

Ein weiteres wichtiges Problem ist die Frage, ob vor einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein Privatgutachten in Auftrag gegeben werden sollte, um die Mängel festzustellen.

Die Kosten hierfür können unter Umständen nur mit Problemen bei Gericht als Schadensersatz geltend gemacht werden. Bei der Auseinandersetzung vor Gericht wird das Gericht im Regelfall ein weiteres, unabhängiges Gutachten in Auftrag geben, dessen Kosten der Bauherr verauslagen muss. Von einem Privatgutachten ist im Regelfall abzuraten, es sei denn, man möchte vor einem Rechtsstreit erst einmal Klarheit über Art und Umfang der Mängel haben, unabhängig von den damit verbundenen finanziellen Risiken.

Als Alternative hierzu ist das Selbständige Beweisverfahren vor Gericht vorzuziehen. Dabei werden die behaupteten Mängel bei Gericht vorgetragen, und das Gericht bestimmt einen unabhängigen Gutachter zur Feststellung, ob diese Mängel gegeben sind. Dies hat zwei Vorteile: Erstens wird die Verjährung unterbrochen, und zweitens stehen diese Mängel für das Gericht für einen späteren Hauptprozess fest.

Zum Abschluss noch einige Anregungen im Rahmen von Baumängeln. „Es gibt nichts (Gutes), außer man tut es“. Dieses Sprichwort gilt insbesondere bei Baumängeln. Der Bauherr/-herrin neigt für gewöhnlich dazu, die Angelegenheit auf die lange Bank zu schieben, da die Auseinandersetzung unangenehm und mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist. Dies wird noch dadurch verschlimmert, dass einzelne schwarze Schafe in der Baubranche die Mängelbeseitigung so lange hinauszögern, bis die Verjährung eingetreten ist. Auch weil die Zahl der Insolvenzen in der Baubranche in den letzten Jahren stark angestiegen ist, gilt es daher bei Baumängeln schnell zu handeln. Der Prozess für sich genommen dauert leider meist schon zu lange. Wird vorher noch lange gewartet, erhöht sich die Gefahr, am Schluss auf dem Schaden und den Prozesskosten sitzen zu bleiben.

Noch ein Wort zu den Kosten. Die Kosten richten sich nach dem Umfang der geltend gemachten Mängel, wobei die Kosten für die Gutachter oftmals den größten Teil ausmachen. In der Praxis ist zu erleben, dass insbesondere bei Eigentümergemeinschaften jeder noch so kleine möglicherweise bestehende Mangel zur Grundlage eines Prozesses genommen wird, und dies mit der Folge, dass die Kosten des Verfahrens extrem ansteigen. Hier ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise anzuwenden, und man sollte nur die Mängel in eine gerichtliche Auseinandersetzung aufnehmen, die wirklich gravierend sind oder auf Dauer die Substanz des Bauobjekts gefährden. Beachtet man diese Grundsätze, so stehen die Chancen gut, unter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit und der Beachtung der Prozessrisiken vor Gericht sein Recht zu erstreiten.

Rechtsanwalt Christoph Brum

Stand: 1.2.2007